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    强制执行房产类案件的困境及策略

    发布来源:         发布日期:

    在亚搏体育官方网站类案件中,债务人向亚搏体育官方网站人以不动产作抵押设定亚搏体育官方网站物权较多,以我公司为例,某置业公司以其所有的三十四套房产提供抵押,请求我公司做亚搏体育官方网站人,来完成置业公司的融资项目,我公司本着推动城市建设,助力洛阳经济发展的目的,施以援手,但是某置业公司交房后,没有积极履行合同义务,给我公司造成较大的损失,为了实现抵押权,我们开始了漫长的执行程序。

    强制执行房产的困境           

    房产处置程序复杂、工作量大且处置周期长。房产处置要经历现状调查、裁定拍卖、价值评估、发布拍卖公告、网上竞价、裁定成交、向不动产登记部门送达协助过户文书、强制交付等流程。其中现状调查、价值评估及强制交付是工作量最大、历时最长的三个环节。

    现状调查当中,执行人员首先须向不动产登记部门调取房产的查封、抵押等登记信息,如该房产为其他法院首查封,则要向首查封法院发函协商处置权;其次要赴现场实地调查房产的装修及占用情况,评估该房产交付的风险,并在现场张贴拍卖公告,告知该房产利害关系人有提出执行异议的权利,该环节中如需协商处置权及利害关系人提出异议,则可能须耗时一个月或数个月。

    当前实践中,价值评估是以司法鉴定部门委托资产评估公司评估为主,评估公司以执行人员前期的调查材料为基础,并赴现场进行实地评估作业,出具评估报告后由执行人员向被执行人及利害关系人送达评估报告,并告知当事人对评估价值提出异议的权利,该环节通常须耗时一个半月左右,如有当事人提出异议经调查核实属实的,还要进行补充评估,可能要耗时数个月。

    强制交付是拍卖成交、买受人交付全部价款后,执行人员先张贴强制搬迁公告,责令房产的现占用人限期搬出,期限届满后如未搬出,则将房产的现占用人强制搬出并交付买受人的过程。该环节通常须耗时一个月左右,如遇上是工业厂房且涉及较多工人、设备、租户的情形,可能要耗时数月甚至长期无法交付。

    基于上述情况,若房产无人占用且处置过程中没有异议发生,完成房产的处置通常须耗时六个月左右,若处置过程中伴随执行异议及须组织强制交付,则可能须耗时一年左右或更长时间。

    房产处置涉及法律关系复杂,因涉案房产存在被租赁、买卖等现象而伴随了大量的执行异议须处理。实践过程中,因善意的买受人及承租人其权利在一定条件下可以受到法律的保护,故房产的占用人都会以租赁、买受等理由提出执行异议,此类执行异议中有的是权利人依法维权提出,有的则是被执行人与占用人恶意串通以逃避执行。此类执行异议的处理过程中,对于买受、租赁合同的订立时间、占用人的实际占用时间的审查认定较为重要,但被执行人与占用人恶意串通倒签合同时间的情形经常发生,且执行异议审查后,双方当事人争议较大的事实通常还须通过执行异议之诉来认定,故房产处置过程中对上述执行异议的处理花费了执行人员大量的时间与精力。

    房产处置涉及巨大利益,被执行人或案外人暴力抗法事件频发。近年来,随着房产的不断升值,对房产的处置涉及巨大的经济利益,而承租人及买受人如权利不符合受保护条件则其利益亦会因房产被处置受损,故被执行人、买受人及承租人都会想尽办法抗拒法院执行,尤其是唯一住房被强制执行的当事人抗拒尤为强烈。近年来法院在房产处置过程中,每年都会遭遇多起暴力抗拒搬迁的事件,甚至有用刀伤人或企图自残以抗拒执行的情形出现,给执行人员和案件当事人的人身安全造成了严重危险。

    部分涉案工业厂房的处置涉及问题复杂,人民法院难以单独化解。部分企业的厂房在拍卖过程中还在生产经营,或是出租给其他企业生产经营,有的厂区内建有职工宿舍,甚至有的工业用房被改建成住宅房出售给群众,在此类厂房的处置过程中牵扯到职工安置、机械设备的拆除搬迁、人口居住安置等问题,这些问题已成为复杂的民生问题,人民法院化解时已显得势单力薄。

    解决执行的基本策略

    优化执行流程,充分发挥询价机制。当前执行过程中对房产价值的确定以评估公司的专业评估为主,评估结果较为精确,但耗时较长。近年来,随着司法网拍制度的不断完善,房产处置工作已充分做到了公开与透明,现行网拍制度对拍品的起拍价格规定已甚为宽松,第一次拍卖最低可将起拍价定为评估价格的70%,如一拍流拍,二拍的起拍价格最低可为评估价格的56%,故在起拍价可大幅打折的情况下,再去强调房产价值评估的精确性已无意义。司法网拍向社会公众开放,最终的成交价格会由市场决定,当前网拍实践工作中,在起拍价大幅度打折的情况下,拍品的最终成交价格已大多接近市场价格。实践中,政府物价部门对不同小区的二手房交易都会根据市场成交价格制定交易指导价,如果与物价部门联动,将房产处置的网拍基准价格定为由法院向物价部门询价得到的该房产所在小区的二手房交易指导价,如此,则可大幅度提高房产估价环节的效率。

    组建资产处置团队,专业化、批量化作业。因涉房产处置的执行案件近几年才大量涌现,故法院内部的应对措施还显滞后。目前多数法院还是由案件承办人自行处置为主,因房产处置流程较长,且承办人要和司法鉴定部门、评估公司及不动产登记部门有大量对接工作,故由不同承办人同时处置不同房产会产生大量的重复劳动,而各承办人同时又有其他大量的执行案件要分散精力处理,故由案件承办人分散化作业效率较低。如果组建专业的资产处置团队,实施专业化、批量化作业,一方面可以减少重复劳动,提高处置工作效率,另一方面也可以有效减轻原案件承办人工作压力。

    建立为被执行人提供基本的居住条件保障制度。被执行人名下唯一住房的执行一直是涉房产类案件执行的难点,究其原因有两点,一是被执行人及家属会产生房产被处置就“无家可归”的想法,对执行工作强烈抗拒;二是现行保障房制度未覆盖唯一房产被法院强制执行的被执行人,其今后的居住问题难以得到保障。人民法院应与住房保障部门积极沟通协作,构建为因被法院执行而失去住房的被执行人提供廉租房、公租房等基本的住房保障制度,做到既维护法律权威,又切实保障民生。

    建立健全联动机制,整合多方力量解决涉工业厂房处置难。建立强制搬迁与政府部门拆迁工作的协作配合机制。近年来,地方政府为促进经济发展有大量的拆迁任务须完成,而工业厂房因拆迁所获得的经济补偿款通常情况下会远多于被强制拍卖所获得的拍卖款。如被执行人的工业厂房在政府部门规划的拆迁范围内,则法院应积极与政府部门沟通协作,争取实施以地方政府实施拆迁为主,法院强制执行为辅的执行方案。这样一方面被执行人会因拆迁获得更多的经济利益而减少对法院强制执行的抗拒甚至会主动配合,另一方面也实现了政府拆迁与法院执行的双赢。

    总之,随着执行长效机制的建立,化解房产类执行案件的措施,也将不断升级,这对改善营商环境,提供有力司法保障,既弘扬社会主义核心价值观和法治精神,又促进社会信用体系建设。


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